Vznik OC Pasáž

Obchodní centrum Pasáž na adrese 17. listopadu 182 se nachází na kutnohorském sídlišti Šipší, které bylo vybudováno převážně v období socialistické bytové výstavby (70. a 80. léta 20. století). Původně prostor mezi okolními panelovými domy sloužil jako volné prostranství a pěší propojení sídliště mezi ulicemi 17. listopadu (tehdy Marxova) a Opletalova. Plán vybudovat zde obchodní dům či centrum pro obyvatele sídliště existoval už před revolucí, avšak začátek stavby byl realizován až po revoluci v roce 1989 kdy vzniklo na dlouhou dobu jen torzo budovy, které hyzdilo sídliště Šipší řadu let během kterých se stavební dílo neblížilo ani zdaleka k dokončení.

Dokončení, kolaudace a otevření obchodního domu se občané Šipší dočkali až v roce 2003 za účasti tehdejšího starosty Ivo Šalátka. Investorem tehdy byla společnost Národní nemovitosti a.s. a realizátorem stavby byla společnost Contrastav s.r.o.. V prosinci 2003 zde Městská knihovna Kutná Hora otevřela v 1. patře novou pobočku - šlo o vůbec první veřejnou knihovnu na tomto sídlišti po dlouholetých snahách (myšlenka zřízení pobočky na Šipší se objevovala už od roku 1975). Za zřízení a provoz této pobočky dokonce knihovna obdržela Cenu města Kutné Hory 2004.

Vlastnické změny a první problémy

Po úspěšném začátku v roce 2003 však objekt několikrát změnil majitele. Každý nový majitel měl odlišné plány a přístup; například se objevily snahy o navýšení nájemného pro stávající provozovny. Tyto vlastnické přesuny probíhaly převážně do roku 2010, v kontextu komunální politiky však nebyly zaznamenány žádné veřejné kauzy či kontroverze přímo spojené s prodejem Pasáže. Spíše šlo o obchodní rozhodnutí tehdejších majitelů.

Současným vlastníkem je společnost Veronex, a.s., která objekt získala pravděpodobně v posledních letech (přesné datum převzetí jsem nedohledal) a plánuje s ním dále nakládat (viz níže).

Poznámka: Za zmínku stojí role města coby pronajímatele prostor knihovny – město (resp. knihovna) mělo s majiteli OC Pasáž standardní nájemní vztah. Zvyšování nájmu a zhoršující se podmínky však vedly k tomu, že město nakonec pobočku knihovny z Pasáže stáhlo (viz níže). Do vlastnických práv k budově samotné však město po revoluci přímo nezasahovalo.

Fyzické proměny objektu (rekonstrukce a využití)

Architektonicky je OC Pasáž typickým menším obchodním centrem počátku 21. století - dvoupodlažní objekt s vnitřní pasáží (koridorem) procházejícím středem budovy a prosklenou střechou. Nepodařilo se identifikovat jméno hlavního architekta projektu ani detailní technické parametry stavby. 3D vizualizace projektu vytvořila společnost artoo s.r.o., ale originální architektonický koncept zůstává nedoložen v dostupných zdrojích.

Od svého dokončení v roce 2003 budova neprošla žádnou zásadní přístavbou či rozšířením - její hmota i půdorys zůstaly v zásadě stejné. Probíhaly však dílčí úpravy vnitřních prostor podle potřeb nájemců: členění obchodních jednotek, vybavení provozoven apod. Například v období kolem roku 2005 zde fungovalo fitness centrum, takže část 1. patra byla upravena pro sportovní zázemí.

K významné změně využití došlo zejména v přízemí, kde se původně počítalo s obchody a službami. Po úbytku obchodníků byla velká část přízemí přeměněna na hernu/casino (tzv. “non-stop herna”). Vstup do herny je situován přímo z vnitrobloku ulice Opletalova. Také se zde objevila Zastavárna – bazar a několik menších provozoven. Tyto zásahy sice neměnily nosné konstrukce, ale změnily funkční náplň objektu z původně maloobchodního centra na místo s převažujícími „náhradními“ funkcemi (herna, bazar, sklady).

Za zmínku stojí okolí budovy: výstavbou Pasáže došlo k uzavření průchodu sídlištěm, protože obchoďák doslova "zazdil původní prostor mezi dvěma panelovými domy a znemožnil volný průchod" z ulice 17. listopadu dále do vnitrobloku mimo otevírací hodiny Pasáže. To ovlivnilo prostupnost území a dodnes je to vnímáno spíše negativně. Kolem budovy vzniklo parkoviště pro zákazníky. To je ovšem kapacitně omezené (jen několik desítek míst) a dlouhodobě nedostačuje potřebám - nedostatek parkování byl identifikován jako jeden z důvodů neúspěchu Pasáže.

Shrneme-li fyzické změny: rekonstrukcí jako takovou Pasáž od své výstavby neprošla, spíše došlo k postupnému chátrání a adaptaci vnitřních prostor podle momentálního využití.

Současný stav budovy (technický, estetický, ekonomický)

Technický stav: OC Pasáž je po dvou dekádách provozu v relativně zanedbaném stavu. Nejsou publikovány žádné oficiální posudky, ale při běžném projití kolem budovy (2025) je jasné, že by dům vyžadoval zásadní investice do modernizace. Sám současný majitel (Veronex) uvedl, že obchodní dům už lokalitě nic nepřináší a bez větších investic jsou možnosti jeho provozu prakticky nulové. To naznačuje problémy typu zastaralé rozvody, neefektivní vytápění, možná zatékání střechou apod. Budova je sice bezbariérově přístupná (obsahovala výtah pro přístup do 1. patra knihovny, ovšem např. veřejnost ji stejně nevnímá jako "bezpečné a příjemné místo".

Estetický stav: Jak zmíněno, Pasáž působí nevzhledně. Okolní panelové domy prošly revitalizací (zateplení, nové fasády), zatímco pasáž nikoliv – kontrastně tak působí jako relikt minulosti uprostřed sídliště. Venkovní části budovy (schodiště, chodníky) vykazují opotřebení. Interiér je z velké části prázdný a neudržovaný - po odchodu většiny obchodů se prostor zdál opuštěný a pro návštěvníky nepřitažlivý. V období, kdy zde fungovala knihovna, se ještě prováděl pravidelný úklid a dohled (správce objektu zajišťoval čistotu a bezpečnost), avšak v posledních letech se údržba omezila na minimum.

Obsazenost a nájemci: Ekonomicky je OC Pasáž již delší dobu poloprázdná. Důvody zahrnují jak zmíněný nedostatek parkovacích míst či slabší kupní sílu obyvatel, tak i konkurenci jiných prodejen v Kutné Hoře. K roku 2025 se v Pasáži nachází už jen několik provozoven, převážně s nižší přidanou hodnotou jako herna/casino či zastavárna. Běžné obchody (supermarket, drogerie, butiky apod.) zde již nepůsobí - všechny buď zanikly, nebo se přestěhovaly jinam. Knihovna také ukončila provoz své pobočky v Pasáži (nájemné se zvyšovalo tak dlouho, až to bylo neúnosné) a přestěhovala se do náhradních prostor v budově ZŠ Jana Palacha.

Ekonomicky tedy budova generuje minimální zisk – většina ploch zeje prázdnotou a poptávka po pronájmu je nízká. Místní ji navíc kvůli provozu nonstop herny a obecné zanedbanosti vnímají spíše negativně. Souhrnně lze říci, že OC Pasáž je v současnosti funkčně dožívající objekt, u něhož náklady na oživení převyšují potenciální přínosy.

Plány na přestavbu a budoucí využití

Vzhledem k výše popsanému stavu není překvapením, že majitel (Veronex a.s.) dospěl k závěru budovu zbourat a nahradit. V roce 2023 společnost představila záměr kompletní demolice OC Pasáž a výstavby nového bytového domu na jeho místě. Novostavba má nabídnout přibližně 50 bytů a v přízemí též komerční prostory pro obchody a služby. Tím by se lokalita proměnila – místo chátrajícího obchoďáku by vznikl moderní polyfunkční dům, který lépe zapadne do rezidenčního charakteru okolí.

Realizace však závisí na spolupráci s městem. Od konce roku 2023 a během roku 2024 probíhala jednání na půdě města ohledně nutných kroků: zejména prodej malých městských pozemků investorovi (části přilehlých parcel pro rozšíření stavby či zřízení příjezdové cesty) a dále řešení napojení na dopravní infrastrukturu. Zastupitelstvo Kutné Hory se otázkou Pasáže opakovaně zabývalo - např. v říjnu 2023 zastupitelé odložili rozhodnutí o prodeji pozemku Veronexu a chtěli dopracovat tzv. "páteřní smlouvy" s investorem, včetně vyjednání jeho kontribucí (příspěvku do městské kasy). Starosta Lukáš Seifert tehdy potvrdil, že město s developerem jedná o podmínkách, a naznačil, že detaily finančních a věcných závazků budou dořešeny před závěrečným schválením.

Podstatnou otázkou je parkování. Místní obyvatelé se obávají, aby během stavby i po ní nedošlo k dalšímu zhoršení parkovací situace na sídlišti. Osadní výbor Šipší proto už na jaře 2023 požadoval, aby město pohlídalo, že po dostavění nového objektu nebudou podnikatelé a návštěvníci zabírat stávající parkovací místa obyvatelům. Investor údajně přislíbil vybudování dostatečného počtu parkovacích stání pro nové byty i provozovny (zřejmě podzemní parking v rámci projektu). Také se v tuto dobu řeší kapacita sítí - napojení elektřiny a dalších inženýrských sítí, aby nové byty sídliště nezatížily a nedocházelo k častým výpadkům.

Veřejná i neveřejná jednání se zástupci města Kutná Hora probíhala až téměř do května 2024 kdy došlo k podepsání dohody mezi investorem a městem Kutná Hora s kontribucí investora ve výši 5,5 mil. Kč.

Budoucnost Pasáže tedy spočívá v jejím zániku a transformaci prostoru. V nové podobě by místo mělo kombinovat bydlení a menší obchody (polyfunkční dům). Tím by se do značné míry naplnil původní záměr mít na sídlišti centrum služeb – avšak v udržitelnější formě, jelikož 50 bytů zajistí stálou klientelu a ekonomickou životaschopnost provozoven.

Po uzavření dohody mezi městem Kutná Hora a vlastníkem Pasáže se veřejnost o dalším vývoji projektu téměř nedozvěděla. Mnozí proto předpokládali, že se projekt zastavil. Dokonce i z nejvyšších pater naší samosprávy prosakovaly informace o nedostatku financí u společnosti Veronex a.s. a o tom, že projekt uvázl na mrtvém bodě. Abych tyto spekulace vyvrátil nebo potvrdil, spojil jsem se v srpnu 2025 přímo s investorem a získal aktuální informace o postupu realizace.

Projekt pokračuje bez přerušení, i když čelí typickým byrokratickým překážkám. Stavební řízení v České republice je v posledních letech výrazně komplikované a časově náročné.

Po uzavření dohody s městem Kutná Hora investor Veronex navázal právními jednáními se sousedními společenstvími vlastníků jednotek (SVJ). Tato jednání se zaměřila na doladění pasportizace okolních bytových domů a na opatření proti hluku a prachu. Výsledkem byla dohoda, kterou investor uzavřel v lednu 2025. V témže měsíci nabylo právní moci i územní rozhodnutí o umístění stavby.

Po vydání pravomocného územního rozhodnutí projektanti společnosti Veronex připravili dokumentaci pro stavební povolení (resp. povolení záměru). Tuto dokumentaci nyní posuzují příslušné orgány státní správy a zasílají své připomínky (srpen 2025).

Po ukončení připomínkového řízení a zapracování všech podnětů předá investor kompletní dokumentaci stavebnímu úřadu. Následně začne stavební řízení, jehož délku nelze přesně určit, avšak obvyklý průběh trvá přibližně šest měsíců.

Dalším krokem bude vyhlášení výběrového řízení na dodavatele stavby a zpracování dokumentace skutečného provedení.

Investor odhaduje, že stavební práce mohou začít nejdříve ke konci roku 2026. Samotná výstavba by měla trvat maximálně tři roky, přičemž reálný termín dokončení se očekává dříve.

V ideálním případě nová budova vznikne již v roce 2028 - tedy zhruba sedm let od prvotní myšlenky na přestavbu OC Pasáže na straně investora.

Pokud najdete v článku nepřesnost nebo naopak máte bližší informace či dobové fotografie, tak určitě dejte vědět na můj email jan.harsa@gmail.com

Jan Harsa